交通局南棚户区改造项目（一期）

　　房屋征收补偿方案（征求意见稿）

　　为加快推进我旗音德尔镇内棚户区改造项目，按照国家棚户区改造政策和音德尔镇城镇总体规划要求，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》及内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻实施《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事宜的通知（内政办发【2016】15号文件）以及《音德尔地区房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）等有关法律、文件精神，结合我旗房地产市场实际，现就2017年音德尔镇交通局南棚户区改造项目制定如下征收补偿方案：

　　一、房屋征收范围

　　东至：团结路南段纳兰雅居小区、  南至：居民区、

　　西至：音德尔路、             北至：交通局周边。

　　二、被征收范围内房屋基本情况

　　拟征收范围内征收占地面积2.18万平方米，一期共涉及75户房屋,经初步统计，征收房屋建筑面积共计约10056平方米，其中有产权房屋建筑面积6712平方米，无产权房屋建筑面积3344平方米。

　　具体各户情况详见调查结果公示表。各户情况如与公示表中明细不符，请持房屋产权证、土地使用证等相关证明材料到旗政府党政大楼东侧水渠西侧房屋征收现场办公室与房屋征收工作人员进行核对。

　　上述范围内不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等活动，具体各被征收人以接到www.28365.365.com下发的房屋征收通知书为准。

　　三、房屋征收补偿办法

　　被征收人可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。

　　（一）货币补偿方式。被征收人选择货币补偿的，补偿方式及标准如下：

　　1、住宅房屋补偿标准。房屋所有权证标注用途为住宅的被征收房屋货币补偿标准，以该地段类似新建商品住宅市场价格乘以被征收房屋产权登记标明的建筑面积进行补偿。在征收决定下发后，区分两种情形：

　　（1）被征收人同意协商的，并充分考虑到房屋结构、室内装饰装修等综合因素，房屋补偿标准为：土木结构房屋2800元/平方米；其它（包砖）结构房屋2900元/平方米；砖木平顶房屋3000元/平方米；砖木尖顶房屋3150元/平方米；砖混房屋3300元/平方米；其它结构包砖房屋由平顶改为尖顶的按砖木平顶房屋标准执行。

　　（2）被征收人不同意协商的，由相应资质的房地产价格评估机构评估，按照住房城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定执行。

　　2、非住宅房屋补偿标准。房屋所有权证标注用途为非住宅的营业性质房屋货币补偿标准，以被征收房屋类似房地产的市场交易价格为基数进行补偿。

　　（1）被征收人同意协商的，并充分考虑到房屋结构、使用性质、临主街路位置、含室内装饰装修等综合因素，对营业性质房屋类似房地产市场交易价格6000元/平方米为补偿标准向上修正。即：土房：5500元/平方米；其它结构房屋：5750元/平方米；砖木平顶房屋：6000元/平方米；砖木尖顶房屋：6250元/平方米；砖混房屋6500元/平方米；其它结构包砖房屋由平顶改为尖顶的按砖木平顶房屋标准执行。

　　（2）对于产权证登记或审核审批时是营业性质的房屋，现在没有进行经营的，按照上述（1）的标准进行补偿。

　　（3）被征收人不同意协商的，由相应资质的房地产价格评估机构评估，按照住房城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定执行。

　　3、事实营业房屋补偿标准。

　　房屋所有权证标注用途为住宅，但实际连续从事生产经营12个月以上、已依法取得营业执照的临主街路经营性用房，被征收人要求货币补偿的，须提供营业执照，税务登记等相关证件，经审核材料齐全的，对实际用于经营的建筑面积部分参照非住宅房屋补偿标准补偿，对同一栋房屋内非经营部分的面积按照同类房屋结构住宅价格标准上浮50%补偿。

　　实际连续从事生产经营12个月以上，能够提供营业执照、税务登记证及纳税证明等相关证件齐全的，但房屋位置不是临主街路的，对实际用于经营的建筑面积部分按照同类房屋结构住宅价格标准上浮50%补偿，对同一栋房屋内非经营部分的面积，仍按照住宅房屋补偿标准补偿。

　　（1）不能提供营业执照、税务登记证及纳税证明等相关证件的，按照住宅补偿标准补偿。

　　（2）连续经营不足12个月的，按照住宅补偿标准货币补偿。经核实确实在从事经营活动的，按规定支付停产停业损失费。

　　（3）实际用于经营建筑面积的大小，由房屋联合认定小组认定。

　　（二）产权调换方式。

　　1、住宅房屋产权调换方式：房屋所有权证标注用途为住宅的房屋，被征收人选择产权调换小高层住宅回迁安置的，在规定期限内签订协议并能够完成搬迁的，以房屋所有权证标注的建筑面积及结构为基础，在原位置就近地段新建住宅性质楼房按照以下标准进行房屋产权调换，同时，按照签订协议书的顺序在相应安置位置依次选择楼层和楼号，即：

　　（1）、由平房调换至小高层（指11层以下含11层）住宅的，按照房屋不同结构以同等建筑面积1:1.3至1:1.5比例调换，即：土木1:1.3；包砖等其他结构1:1.35；砖木平顶1:1.4；砖木尖顶1:1.45；混合结构1:1.5；

　　（2）、对选择回迁到6层以下（含6层）的，同等调换面积内不需交纳差价款；对选择回迁到6层以上的，同等调换面积内应当按照相应楼层的不同缴纳楼层差价款；

　　（3）本次棚户区改造项目用于安置的房屋计划用就近地块新建安置楼进行调换，一期拟建3栋住宅楼（详见就近安置楼效果图、户型图）；

　　（4）被征收人实际调换楼房面积大于原征收房屋面积部分，按照征收后该地段新建商品房相应楼层市场销售优惠价格交纳楼房差价款，即：小高层：二、三、四、五、六层3300元/平方米；七层3550元/平方米；7层以上每增加一层，单价增长50元/平方米（选择回迁安置到小高层的，六层以下调换同等面积内不需交纳楼层差价款）；

　　（5）被征收人实际调换楼房面积少于原征收房屋面积部分，在结算返还系数后，按照货币补偿相应价格标准给予补偿。

　　2、非住宅房屋产权调换方式：非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，拟用原位置就近新建门市楼进行安置（详见临街门市楼户型图），并区分情形，按下列规定结算：

　　（1）被征收房屋产权证载明的用途为商服用房的，被征收人应结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价款；

　　（2）拟建临街路门市楼设计为3层，其中1—2层为独立连体门市，标准门洞开间为6米、进深12米，回迁优惠价格为6500元/平方米；3层设计为大厅，市场价格为5000元/平方米；

　　（3）被征收房屋产权证载明为生产加工、办公或者仓储等性质的非住宅房屋，在新规划的商服用房能够满足被征收房屋安置的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并可享受回迁优惠价格；被征收人应交纳被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价款。

　　四、土地的补偿方式

　　根据国家土地管理法的相关规定，划拨性质土地按照被征收房屋容积率修正区位价格系数，确定土地补偿价格标准，即按照《房屋容积率修正区位价格表》对应值进行计算，按照计算结果给予补偿。

　　出让土地由有资质的土地评估机构按照土地使用权出让年限对剩余年限进行评估后，根据评估结果给予补偿。

　　对于院落大并且无违法建筑的，按照空地面积的大小，给予以下金额的奖励（国有土地使用权证中标注的土地使用面积扣减地上房屋建筑面积以及林地树木等涉及补偿的附属物占地面积后，对每户空地面积超过相应面积的部分）即：空地面积250平方米（含）以下的奖励5000元；250平方米以上500平方米（含）以下的奖励10000元；500平方米以上750平方米（含）以下的奖励15000元； 750平方米以上1000平方米（含）以下的奖励20000元；空地面积在1000平方米以上属于特殊情况的，采取“一事一议”的方式解决。

　　五、其他补偿办法

　　（一）征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理,由被征收范围内相关权利人提出,且提供相关批建手续或证明材料, 由旗人民政府组织，由国土部门牵头，会同规划、建设、房产、综合执法等部门按照相关法律法规进行调查、认定和处理。

　　1、未超过批准期限的临时建筑的补偿,按照房屋重置价格给予补偿；

　　2、自建自住未取得产权证的住宅房屋，经联合认定小组认定，符合以下全部条件并按规定提供证明材料的，按有产权证标准给予补偿或安置：

　　第一项 建于第二次土地调查前的房屋（时间为2009年6月1日前，以城镇房屋地籍调查图为准）；

　　第二项 房屋四周独立墙体独立开启门窗的，檐高在2.2米以上，墙体厚度不低于24厘米，室内有厨房，有取暖、照明设施，内部装修满足基本居住条件（内墙粉刷、有顶棚），房屋成新达到完好；

　　第三项 属于被征收人唯一一处房产，并且房屋座落位置与居住人（未出租或转借他人并且仅用于居住）持有的独立居民户口标注的地址相一致并形成独立家庭，在镇内再没有其他住房的。

　　经联合认定小组认定，被征收房屋只满足上述第一项标准但达不到第二项标准的，按照附属物相应类别标准给予作价补偿；房屋满足上述第一项、第二项却达不到第三项标准的，按照同类房屋价格的80%给予货币补偿或按照1:1的系数给予回迁安置；房屋完全满足上述三项标准的，按照有产权证的标准给予货币补偿或产权调换。

　　同一院落内与主体房屋同年同建同一结构相连且相通的门斗、道厦没有取得产权证满足上述第1项的，按照同类房屋补偿标准的百分之八十给予补偿。

　　3、无产权证住宅房屋的被征收人应当配合房屋征收部门或实施单位做好无产权房屋的认定及补偿、安置工作 ，并提供下列证明材料：

　　A、居民户口薄和居民身份证；

　　B、房屋所在地街道办事处出具的居住情况证明；

　　C、户口所在地公安部门户籍状况证明；

　　D、房屋征收部门要求提供的其他证明材料。

　　4、无产权证住宅房屋的被征收人应当保证提供的证明材料和房屋状况的真实性。采取虚假手段骗取补偿或安置的，一经发现，所订立的补偿协议自行废止，由房屋征收部门依法追回违法所得，被征收人自行承担由此产生的相关经济损失。

　　5、2009年6月1日前被征收人自行翻建的房屋，按实际测绘面积新的房屋结构标准给予补偿。

　　6、超过批准期限的临时建筑及2009年6月1日以后私搭乱建的简易棚、无证房屋等原则上不予以补偿，并自行拆除。

　　（二）因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当按照房屋产权证标注的性质向被征收人支付搬迁费及临时安置费具体标准为：

　　1、住宅性质房屋每户补偿1500元、非住宅性质房屋每户补偿2500元搬迁费，选择产权调换方式的，给予两次搬迁费；

　　2、被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，不能够提供周转房屋的，房屋征收部门根据被征收房屋产权证标准的性质和面积，按照住宅6元/平方米/月，非住宅8元/平方米/月标准预付12个月临时安置费。

　　3、安置多层住宅房屋的，其过渡期限一般不超过18个月；安置小高层或商服用房的，其过渡期限一般不超过24个月；安置高层住宅或同楼下商服用房的，其过渡期一般不超过36个月。

　　4、在实现房屋产权调换时，按照实际过渡期结算发生的临时安置费，实行多退少补（不足半个月的按半个月计算，超过半个月不足一个月的按一个月计算）。

　　5、过渡期限超过前款规定期限的，由房屋开发单位按照国家规定的标准向被征收人支付超过规定期限的临时安置费，超出期限的临时安置费按照房屋开发单位提供的回迁安置楼的实际面积计算。房屋征收部门不再向被征收人支付临时安置补偿费。

　　房屋征收部门提供周转用房的，不向被征收人支付临时安置补偿。

　　（三）征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

　　1、补偿标准按照被征收非住宅房屋价值的百分之三结算。

　　2、被征收人认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

　　3、房屋征收公告发布前已出租的非住宅房屋，被征收人与房屋承租人有约定的，按其约定补偿，没有约定的，分别对被征收人和房屋承租人各付50%的停产停业损失补偿。

　　房屋征收决定公告发布前已停产停业的非住宅房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

　　4、非住宅房屋因设备拆装、搬迁所需的费用，由房屋征收部门同被征收户协商确定，协商不成的，由发改委价格认证部门进行认证核算，房屋征收部门据实补偿。

　　（四）有产权房屋其性质、用途和建筑面积，一般以房屋所有权证书和房屋登记簿的记载为准。产权证面积与实际面积不符，需查阅房产档案，如批小建大或批大建小的以实际面积为准；维修改变房屋结构的（包砖）按原有面积新结构标准执行。

　　（五）因继承、析产、离婚等原因分割财产及买卖房屋，该房屋在房产管理部门未办理产权过户手续的，以原产权人登记为准，按照一户一照给予相关权利人补偿。

　　（六）被征收人持有房屋所有权证,但实际房屋已经灭失的，而被征收人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的，不予补偿。除特殊情况，房屋灭失申请重建没有批准的或批准没有实施的，经核实确因客观原因造成的给予区位价补偿，否则不予补偿。

　　（七）用作厂房、车间、车库等性质房屋及附属设施（包括无所有权证附属房屋）补偿费标准，由房产估价机构按相关标准评估确定。

　　（八）按照“先补偿后搬迁”的原则，在签订协议书比例达到90%后（拟定在《补偿方案》征求意见期间），能够按照搬迁通知书的要求，在领取补偿款后在规定期限内（提前15天通知）提前完成搬迁的，每提前搬迁一天奖励1000元（以房屋腾空交接为准），最高奖励10000元。

　　征收范围内，平房按组（20户为一组），根据房屋征收工作需要，确定奖励搬迁期限（拟定在《补偿方案》征求意见期间），每一个计算单位在此期限内签订协议书并按期完成20户整体搬迁的，以房屋权属证书为单位每户奖励10000元。

　　（九）对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分免交房屋契税。

　　五、住房最低保障措施

　　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，旗人民政府应当优先给予住房保障。

　　被征收人具有城市居民户口并符合下列条件之一的，房屋征收部门应当将被征收人确定为照顾对象：

　　（一）被征收房屋征收决定公告前已获得旗民政部门确认的低保、低收入家庭；

　　（二）家庭主要成员残疾致使丧失劳动能力并无生活来源的；

　　（三）住房确实困难的，唯一房源没有合法产权又不符合《办法》第二十五条规定全部条件的。

　　房屋征收范围确定后，被征收户夫妻双方离婚对主体房屋进行财产分割每户不足50平方米的，按一户对待。

　　照顾对象名单应在房屋征收范围内张榜公示，广泛征求被征收人和住户意见。对照顾对象区分不同情况，按下列办法给予补偿或安置：

　　1、征收个人住宅，经审核被征收人符合住房保障条件要求购买廉租房的，可以不经过抽签、摇号等程序，旗人民政府按照住房保障有关规定优先给予安置。

　　2、对选择购买廉租房的被征收人只能进行货币补偿，不再给予产权调换。

　　3、被征收人住宅房屋建筑面积低于五十平方米，且在本镇只有该套住房的，产权调换面积不得低于五十平方米，五十平方米以内不找差价；选择货币补偿的，最低补偿金额不得低于房地产价格评估机构确定的类似新建商品住宅市场价格平均售价购买五十平方米住宅的金额。

　　4、在音德尔镇建成区范围内，同一产权人或夫妻二人及未成年子女拥有两座及以上住宅房屋，且建筑面积合计超过50平方米的或被征收人已经享受廉租住房保障政策的，不再给予最低补偿保障，被征收人只能享受一次最低补偿保障。

　　六、其他相关事宜

　　（一）房屋征收部门与被征收人依照《征收条例》的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　签订协议时，被征收人需持《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，在交验证件后领取选楼顺序号，持《评估报告书》到指定地点同房屋征收工作人员签订《房屋征收补偿协议书》。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　（二）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的旗人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　（三）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　各被征收户需自行过渡，应及时了解和掌握征收工作进展情况，提前做好搬迁准备。

　　旗人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　（四）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，旗人民政府将依法申请人民法院强制执行。

　　（五）被征收人对向征收实施单位提供的相关证件的真实性负完全责任，并承担提供虚伪证照的法律后果。

　　（六）此次房屋征收具体时间安排以旗人民政府下发的征收公告日期为准。

　　本方案解释权归扎赉特旗住房和城乡规划建设局。

　　方案仅限于对音德尔镇交通局南棚户区改造项目，不作为实施其他房屋征收项目补偿标准的依据。

　　2017年9月30日

　　备注：对此方案中的具体内容有异议或者认为不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定应作修改的，请将相关内容及您的建议以书面形式送至房屋征收办公室（旗党政大楼东侧二楼音德尔镇棚户区改造现场办公室）。

　　联系人：籍德军、高宏岩

　　联系电话：0482-2247041